신뢰와 사명감으로 순항하는 북수원패션아울렛재건축조합 유성규 조합장

수원 패션의 중심지로 북적였던 북수원패션아울렛이 재건축 사업의 원활한 추진으로 다시 주목받고 있다. 초고층 주상복합 건물로 변신을 꾀하고 있는 가운데 정부의 ‘집합건물 재건축 규제 완화’가 적용되면서 사업의 기간도 단축되었다. 동탄 인덕원선 개통과 준공 예정 시기가 맞물려 있으며 안팎으로 여러 호재들이 겹쳐 전체 사업이 순항하고 있다. 조합원들과 적극적으로 소통하면서 사명감으로 정진하는 북수원패션아울렛재건축조합 유성규 조합장을 만나본다.

지역 랜드마크 초고층 주상복합 건물로 변신

상권의 침체를 딛고 지역 랜드마크로의 변신을 시도하고 있는 북수원패션아울렛 재건축 사업은 수원시 장안구 경수대로 일대 구역 면적 1만360㎡가 대상이다. 이곳에 약 440%의 용적률을 적용해 주거형 오피스텔 주상복합 건물로 탈바꿈한다. 유성규 조합장은 “초고층 주상복합 단지를 개발해 고품격 주상복합공간으로 수원시 지역경제에 변화를 가져오겠다”고 밝혔다. 빠른 속도로 사업이 추진되면서 부동산 업계의 이목도 집중되고 있다. 개통 예정인 동탄 인덕원선 장안구청역의 초역세권이라는 점도 가치 상승을 전망하는데 힘이 실리는 요소이다. 지하 4층~지상 33층의 주상복합 건물을 신축하는 사업으로 연면적 76,150㎡(약 2만 3천평) 규모의 주상복합 건물이 들어서게 된다. 오피스텔 356실, 상가 75개 호실로 구성될 예정이며 오피스텔은 전용면적 기준으로 84㎡(323실), 100㎡(29실), 119㎡(4실)로 나뉜다.

유 조합장은 사업지 반경 5km이내에 들어설 예정인 전철역과 대규모 쇼핑몰들이 인근 부동산 시장에 큰 영향을 줄 것으로 보았다. “주변 환경의 변화를 감안하면 상권은 롯데몰과 스타필드를 비롯한 대규모 쇼핑몰을 중심으로 재편되는 한편 주택 수요의 상승 또한 필연적”이라고 짚은 그는 여기에 대응하기 위해 상가를 최소화하여 희소성을 극대화시키는 대신 주택수요를 대폭 흡수할 수 있는 주거형 오피스텔로 구상했다고 밝혔다. 이런 전략으로 주변 부동산 시장을 선도하는 랜드마크로서의 역할을 수행하게 될 것이라고 기대했다. 조합 설립부터 건축 심의 통과까지 순풍이 불어 단기간에 상당한 진척을 보았다. 수원시청은 지난 6월 7일 수원시 장안구 조원동 소재 북수원패션아울렛 재건축 관련 건축 심의를 통과시켰다. 조합의 공식적인 활동을 시작한지 4개월 만에 심의가 통과된 것이다. 수원시청으로부터 건축 허가까지 받게 되면 재건축을 위한 행정절차는 대부분 마무리된다. 북수원패션아울렛재건축조합은 업무대행사로 KDC(주)로 하며 설계회사로는 상지건축을 선정했다.

재건축 사업이 단기간에 추진될 수 있었던 것은 정부의 ‘집합건물 재건축 규제 완화’ 첫 사례로 꼽히기 때문이기도 하다. 국토교통부는 오래된 상가나 오피스텔 등 ‘집합건물(1동의 건물 중 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물) 재건축 요건’을 완화한 건축법 개정안을 시행했다. 기존에는 상가·오피스텔 등의 집합건물은 소유주 100%의 동의가 있어야 재건축 추진이 가능했다. 하지만 법 개정에 따라 80%의 동의만으로도 사업이 가능하게 된 것이다. 절차가 복잡해 통상 10년 이상 소요되는 ‘도정법’에 의한 재건축과 달리 ‘집합건물법’에 의한 재건축은 사업기간이 4∼5년으로 단축되기 때문에 전체 사업의 진행이 빠른 것도 강점이다. 한편 재건축결의를 위해서는 구분소유자 수 및 의결권 수의 80% 동의만 있으면 건축허가 뿐만 아니라 소유권확보를 위한 매도청구까지 가능한 장점이 있다. 사업의 안팎으로 여러 호재가 겹치고 있는 북수원패션아울렛 재건축 사업은 2026년으로 예정된 인동선의 개통과 준공시기를 맞추는 것을 목표로 순항하고 있다.

투명한 정보 공개와 철저한 자금 운용이 원칙

“건물의 노후화와 코로나19로 인해 영업부진에 시달리고 공실로 애를 태우던 구분소유자들의 열망을 모아 출발한 사업”이라고 소개한 유 조합장은 간절함을 잘 알기에 최대한 신속하게 사업이 추진될 수 있도록 모든 역량을 동원하고 있다고 말했다. 최우선적인 목표는 모든 조합원들이 만족할 수 있는 성과를 만들어내는 것이다. 유 조합장은 조합원들과 직접적인 소통을 이어가면서 전체 진행과정을 투명하게 공개하고 있다. 조합 신탁등기와 관련해 신탁 계약률이 96%에 달할 정도로 적극적인 지지를 받고 있는 것은 이 때문이다. 집행부는 신탁사와 계약을 체결하고 자금 집행에 있어 한 치의 유용도 없이 철저하게 관리하고 있다.

북수원패션아울렛재건축조합과 KDC(주)는 자금운용의 투명성을 제고하기 위해 지난해 7월 29일 한국자산신탁과 3자간 자금관리 대리사무계약을 체결했다. 이에 따라 신탁사 와 업무대행사의 동의가 없으면 조합에서는 자금을 지출할 수 없기 때문에 문제가 발생할 소지가 원천적으로 차단되었다. 도시정비사업의 업무대행 분야에서 풍부한 노하우를 보유하고 있는 KDC(주)와 협업을 하면서 사업은 더욱 매끄럽게 추진되고 있다. KDC(주)는 다양한 개발사업 노하우를 보유하고 있는 부동산 전문기업으로 지역주택조합 업무대행을 성공적으로 수행했으며 재건축결의서 징구부터 건축심의까지 7개월 밖에 소요되지 않은 것은 KDC(주)의 전문성과 다양한 부동산 사업관련 노하우가 있었기에 가능했다.

명품 랜드마크로 재탄생해 과거의 명성 되찾을 것

재건축을 결정한 것은 모두의 고민에서 나온 결과물이었다. 북수원패션아울렛의 관리단장으로 있던 당시에 유성규 조합장은 함께 겪고 있는 어려움을 타개하기 위해서는 결국 재건축 밖에 없다는 결론에 도달했다고 결정 당시의 상황을 전했다. 2020년 10월 관리단 대표회의에서 처음으로 재건축이 논의되었으며 11월에 구분소유자들의 재건축 사업 참여 의사를 타진하기 위해 설문조사와 TM을 통해 의견을 모았고 그 결과 90% 이상의 찬성의사를 확인할 수 있었다. 과감한 사업 추진은 많은 구분소유자들의 동의가 있었기에 가능했던 것이다. 그동안 관리단에서는 상권을 살리기 위해 내부를 새롭게 단장하고 이용객의 편의성을 높이기 위해 다양한 방법들을 시도해왔다. 하지만 건물 전체가 노후화되고 있는 상황에서 새로운 쇼핑 트렌드를 따라가기에는 근본적인 한계가 컸다. 이런 상황에서 과거의 명성을 되찾기 위한 특단의 조치가 바로 재건축을 통해 명품 랜드마크로 재탄생하는 프로젝트였다.

지난해 1월 관리단내 재건축추진분과가 구성된데 이어 3월에는 재건축위원회를 발족해 본격적인 사업 추진을 위한 준비 작업에 착수했다. 6월에 재건축사업이 수원시의 통합건축심의를 통과하였으며 8월에는 재건축사업 건축허가를 신청했다. 유 조합장은 순조로운 흐름을 이어 남은 단계들도 원칙에 입각해 추진해간다는 방침이다.

조합원들의 개발이익을 극대화하는 것이 제1의 목표

재건축이 완료되면 북수원패션아울렛은 지하4층~지상33층 높이의 주상복합건물로 탈바꿈할 예정이다. “최적의 설계안을 마련하고 뛰어난 기술력을 갖춘 시공사를 선정해 랜드마크가 될 수 있는 명품타워를 건설하겠다”는 유 조합장은 이용객들이 쇼핑을 넘어서 다양한 문화와 여가를 즐길 수 있는 체험의 공간으로 구성할 계획이다.

북수원패션아울렛재건축조합은 조합원들의 개발이익을 극대화하기 위한 설계 방안도 검토하고 있다. 주거시설을 아파트로 계획할 경우 일반분양 시 분양가상한제가 적용되기 때문에 오히려 조합원들의 분양가가 높아지는 불합리한 문제가 발생한다. 주거용 오피스텔을 배치해 조합원들의 개발이익을 높인 것은 이러한 수익성을 다각도로 검토한 결과물이다.

한편 상가 배치도 최대한 지하화함으로써 법정 용적률보다 많은 건축물이 노출될 수 있도록 기획했다. 유 조합장은 “향후 사업추진 과정에서 전문가들에게 자문을 구해 다양한 개발이익 창출 방안을 마련하는 등 구분소유자의 이익을 극대화하는 것을 제1의 목표로 조합을 운영하겠다”고 힘주어 말했다. 신수원선(구인동선)전철이 개통되면 초역세권으로 편입될 예정이다. 여기에 1번 국도와 인접해있어 사통팔달의 교통망을 확보하게 된다. 동탄과 인덕원을 연결하는 신수원선 노선이 2026년 완공되면 산적해 있는 입지와 개발 호재로 황금 상권이 형성될 전망이다.

그는 앞으로 있을 시공사 선정에서 브랜드와 합리적 설계, 시공 능력을 철저히 검토하고 조합원들의 뜻을 모아 선정하겠다고 밝혔다. 유 조합장은 “늘 적극적으로 협조해주고 지속적으로 신뢰를 보내주고 계시는 구분소유자님들에게 북수원 최고의 랜드마크로 불릴 수 있는 고품격 상가시설과 주거용 오피스텔로 보답하겠다”고 말했다. 올해 12월 말에 시공사 선정을 완료한 다음 내년 6월경에는 본격적인 공사에 착수한다는 방침이다. 현재 참여를 원하는 대기업 시공사는 포스코, 대림, 신세계, 한라 등으로 유 조합장은 건설사의 관계 실무 담당과 함께 책임있는 대기업 오너를 직접 만나 사업 추진을 협의하고 있다.

유 조합장은 북수원패션아울렛이 맞닥뜨린 난관이 역설적으로 재건축을 통해 위기를 기회로 바꿀 수 있는 길을 터주었다고 보았다. 쉬운 길은 아니지만 구분소유자들의 열망과 응원을 생각하면 재건축사업의 디딤돌이 될 수 있도록 정진하는 것만이 사명이라고 되새기게 된다고 한다. 앞으로 착공 신고부터 분양 사용승인 인허가 등 행정적 절차를 밟아나가면서 조합원의 재산 보전과 이익을 우선으로 진행할 계획이라며 그동안 노고를 아끼지 않았던 조합위원들과 자문위원, 각계 전문가들에게 감사한 마음을 전하는 한편 남은 일정에 적극적으로 동참해 북수원아울렛이 명품타운이 될 수 있도록 힘을 보태달라는 당부를 잊지 않았다. 유 조합장은 “재건축을 성공시키고 모두가 함께 환하게 웃을 수 있는 가슴 벅찬 그날을 생각하며 혼신의 노력을 다하겠다”고 밝혔다.

지용웅 대기자 goyowo@naver.com

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