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‘세계화’를 먹고 사는 프로로지스(Prologis) 하미드 모하담 회장세계화 흐름이 우리의 ‘돈 다발’ 물류 경쟁력 1위, 건설 펀드 등 다각화

1991년 설립된 프로로지스는 미국 콜로라도 주 덴버에 본사를 두고 있는 세계 최대 규모의 물류시설 및 부동산 전문 개발 기업이다. 오로지 물류 시설만을 다루고 있는 프로로지스는 시설 및 부지 개발뿐만 아니라 인수, 건설, 운영에서 물류시설 관련 펀드까지도 업무 범위가 다양하다. 전 세계 17개국, 79개 시 및 지역에 약 2,337개의 물류시설을 보유하고 있다. 글로벌 물류 수요에 부합하는 고객 중심의 물류 서비스 제공에 중점을 둔 프로로지스의 고객 수는 약 4,800여 개 기업. 전 세계적으로 물류 시설 수요가 가장 많은 500 여개 기업 중 326개 기업을 고객으로 보유하고 있다. 한국에는 2004년 12월 지사가 설립됐다. 


그는 ‘세계화’를 먹고 산다. 1983년 부동산 컨설팅회사에서 시작, 오늘날 세계적인 물류시설 운영 기업으로 성장한 프로로지스 회장 하미드 모하담(Moghadam) 얘기다. “전 세계 무역규모는 세계 GDP(국내총생산)보다 2.5배 빠르게 증가하고 있습니다. 이 세계화 흐름이 바로 우리의 ‘돈 밭’이에요.” 
프로로지스의 개발 사업은 2가지 형태로 크게 구분된다. 개별 고객의 각기 다른 요구에 부합하는 물류시설을 원하는 지역에 개발, 건설, 임대하는 Tailor-Made 형 서비스와 다양한 고객 요구를 수용하는 High Quality 물류 시설을 주요 국내 물류 거점 및 항만 주변 수출 물류센터에 개발, 건설, 임대하는 다자 고객형 서비스다. 물류시설 인수에 있어서는 고정 자산을 매각하여, 잉여 현금을 주요 사업 부분에 집중하고자 하는 기업 혹은 장기 고정 자산 최소화를 필요로 하는 기업 고객을 대상으로 Sales-Leaseback 서비스를 제공한다. 또한 1개 혹은 다수의 물류시설 자산을 인수하여 매각 기업 혹은 제3자에게 임대하는 서비스를 제공하기도 한다. 


프로로지스는 원래 AMB로 세계 무역 중심지의 최첨단 물류 시설에 장기적으로 투자하는 회사였다. AMB는 DHL, UPS 등 세계적 물류업체의 물품이 드나드는 물류센터를 공항, 항만, 내륙교통 요지에 건설해 대여한다. 현재 전세계적으로 운영하고 있는 물류 시설 자산가치만 157억 달러에 이르렀다. 이어 두 회사 합병으로 시가총액 240억달러 보유 자산 460억달러 규모의 거대 물류시설 투자기업이 탄생하게 됐다. 합병 이후 프로로지스란 회사명을 쓰게 되는 합병회사는 우리나라를 비롯해 미국, 유럽, 일본 지역 등에 총 5억5700만㎡(약 1억6850만평) 규모의 물류시설을 보유하게 된다. 두 회사 모두 한국 시장에 진출해 물류시설을 개발, 운영 중이다. 프로로지스는 지난 2004년 10월 한국에 진출했으며, 경기도 이천, 충북 옥천, 경남 밀양 등 8개 지역에 총 38만4천㎡(약 11만6천평) 규모의 물류센터를 보유·운영 중이다. AMB프로퍼티는 프로로지스보다 3년 늦은 2007년 인천국제공항 배후부지에 총 5만4천㎡(약 1만6300평) 규모의 물류센터를 개발하며 한국 시장에 진출했다. 

‘선택과 집중’ 전략 펼쳐
그의 오늘은 화려하지만, 시작은 단출했다. 1983년 그는 두 명의 동업자와 함께 손에 1만5000달러를 쥐고 부동산 컨설팅 회사를 설립했다. “처음엔 적은 액수로 시작했지만, 이 종자돈을 한 번도 까먹은 적이 없어요. 부동산 컨설팅뿐만 아니라 연금 관련 펀드 운용도 했죠. 그러다가 쇼핑몰 사업도 했습니다.” 다양한 분야로 확장하며 회사는 빠른 성장 궤도에 진입했다. 하지만 그는 더 큰 꿈을 꿨다. 1997년, 그는 동업자들의 동의를 얻어 뉴욕 증시에 기업을 상장시켰다. “기업 공개를 해서 규모를 더 키우는 게 기관 투자가들의 투자를 더 끌어들일 수 있는 묘책이라 생각했습니다.” 
나머지 동업자들은 기업 공개 후 은퇴했다. 그는 그만의 경영진을 구성, 새롭게 기업을 꾸렸다. 도전은 여기서 그치지 않았다. 다양한 분야로 손을 뻗치던 그는 ‘선택과 집중’ 전략을 택한다. 당시 세계를 강타한 닷컴 붐이 그의 눈길을 잡았다. “인터넷 쇼핑몰들이 하나 둘 생겨나기 시작하고 있었죠. 분명 이들이 물류 부문을 ‘아웃소싱’할 거라 생각했습니다.”기회를 본 그는 1999년, 아예 쇼핑센터 사업을 중지하고 물류 시설 투자에 집중하는 전략을 택했다. 


7억 달러의 관련 자산도 모두 정리했다. 이 돈으로 미국 서부에 170만 평방피트(4만7700평)의 땅을 매입해 물류 시설을 짓기 시작했다. 첫 계약은 웹반(Webvan)이란 인터넷 식료품 쇼핑몰과 했다. 당시 급속도로 성장하고 있던 이 회사에 AMB는 26개 물류시설을 임대했다. 하지만 2001년, 무리한 확장으로 웹반은 도산하고 말았다. 닷컴 업계에 몰리던 자금줄도 시들해지기 시작했다. 위기가 닥쳤지만 주춤하는 대신, 그는 ‘세계화’라는 또 하나의 거대한 트렌드를 감지했다. “수입·수출되는 상품의 발자취를 따라갔어요. 상품들이 모이고, 머무는 곳을 관찰하다 보니 또 다른 기회가 보이기 시작하더군요.” 
그는 기존 물류 시설과 ‘차별화’된 시설을 짓기 시작했다. 물품 재고량이 급격히 감소하는 추세에서 힌트를 얻었다. “중국·인도 등 아웃소싱의 확대로 생산자와 소비자가 점점 멀어져 가고 있었어요. 공급 사슬망 자체가 점점 커지면서, 결국 물품들이 움직이는 스피드가 얼마나 빠르냐가 관건이 됐죠.” 그는 장기적인 물품 보관을 위한 대형 물류 시설 대신 칸막이가 많고 다양한 크기의 공간들로 구분된 건물을 지었다. 그는 이러한 물류 시설에 ‘고속 물류 처리(High-Throughput Distribution)’란 이름을 붙여 특허 등록했다. 

예상은 적중했다. 2002년부터 수익 규모는 한 해 평균 20%의 증가세를 기록하고 있다. 2006년엔 7억3000만 달러의 수익을 냈다. 기업 가치는 94억 달러에 이른다. 성장에 힘입어 AMB는 무서운 속도로 세계 곳곳을 파고 들었다. 2002년 네덜란드 암스테르담에 진출한 후 현재 전세계 13개국 40개 지역에 1100개가 넘는 물류 시설을 보유한다. 2700개 기업·정부 고객도 확보했다. 특히 그는 일본·중국을 중심으로 아시아 지역에 총 16억 달러를 투자하고 있다. “아시아 지역 물동량은 수요에 대한 걱정을 할 필요가 없을 정도로 당분간 넘쳐날 겁니다. 우리는 앞으로 한국을 포함한 아시아 지역에 투자를 집중할 계획입니다.” 
한국의 물류 시스템에 대해 그는 “글로벌 스탠더드에 맞춰가야 한다”고 지적했다. “한국을 비롯한 아시아 지역은 서구 선진국들과 비교해 물류 비용이 상대적으로 높아요. 국내총생산(GDP)에서 물류비가 차지하는 비율이 미국은 8∼9%에 불과하지만 일본과 인도 등 아시아 국가들은 20∼40%나 됩니다.” 그는 해결책으로 아웃소싱을 꼽았다. “물류센터 건립과 운용을 따로 분리해 다른 업체에 맡기면 물류업에 더 주력할 수 있을 거예요. 실제로 미국, 유럽 등 선진국은 물류시설 투자·운용사를 활용해 물류비를 절감하고 있죠. 혼자서 다하려고 하면 오히려 손해입니다.” 앞으로 그는 또 어떤 도전을 꿈꾸고 있을까. 평범한 질문에 그는 ‘현답(賢答)’을 내놨다. “‘부동산’이라고 하면 사람들은 흔히 집이나 빌딩을 떠올리죠. 하지만 세상에서 가장 바쁘게 돌아가는 건물은 바로 공항이나 항만의 물류 시설이란 사실을 깨달았습니다. 끊임없는 물건의 흐름이 있는 곳, 바로 그곳에 나는 투자를 계속할 겁니다.”  


한편 지난 2015년에는 프로로지스가 59억 달러(약 6조3700억원)에 KTR캐피털 파트너스를 인수했다. 저금리로 마땅한 투자처를 찾지 못한 글로벌 자금이 몰려 상업용 부동산 거래가 활기를 띄는 것이다. 당시 월스트리트저널(WSJ) 아시아판은 프로로지스가 미국 전역에 걸쳐 650만㎡의 상업용 부동산을 보유한 KTR을 인수했으며 이는 올해들어 이뤄진 부동산업계 인수합병 중 최대 규모라고 보도했다. 노르웨이 국부펀드(NBIM)도 이번 투자에 참여해 45%의 지분을 갖게 됐다. 하미드 모하담 프로로지스 최고경영자는 “KTR은 미국 대도시 주변과 신흥 상업도에 물류허브를 조성해 매력적인 부동산 포트폴리오를 구축하고 있다”고 인수배경을 설명했다. KTR은 미국 캘리포니아, 뉴저지, 플로리다 일대를 중심으로 물류센터와 창고, 사무용 빌딩 등을 보유하고 있다. 특히 프로로지스와 KTR은 아마존, 홈디포, 페덱스 등 주요 고객도 겹쳐 인수 시너지 효과가 컸다. 지난 2018년에는 프로로지스가 미국내 라이벌이자 산업용 부동산업체인 DCT 인더스트리얼 트러스트를 인수하기도 했다. 프로로지스로선 이번 인수가 지난 2011년 AMB 프로퍼티 코퍼레이션을 87억 달러에 인수한 이래 최대 규모다. 

프로로지스, 유럽내 물류산업 입지 경쟁력 1위
이렇듯 세계 최대 물류부동산 기업인 프로로지스(Prologis)는 최근 공개한 유럽 국가별 물류서비스 산업 입지 경쟁력에 대한 보고서에서 입지 선정의 5대 요인별 국가 순위를 발표했다. 기업들은 물류사업에 적합한 입지를 결정할 때 이들 요인을 고려하는 것으로 알려졌다. 네덜란드는 5대 요인 중 규제환경, 교통 및 인프라, 가치제안 등 3개 부문에서 1위를 차지했다. 또한 노동가용성과 소비시장 근접성 부문에서는 간소한 차이로 2위를 기록하여 전체 1위에 올랐다.
프로로지스는 네덜란드 시장이 규제체제와 복합수송에서 높은 점수를 받았다고 밝히며, 특히 벤로(Venlo), 암스테르담-스키폴(Amsterdam-Schiphol), 브라반트 동부 및 중부(East and Central Brabant) 등의 지역이 우수한 입지를 갖추었다고 덧붙였다. 이어 유럽 제1의 교역 관문이자 중심지로 네덜란드를 꼽으며, 네덜란드가 발달된 물류 네트워크 덕분에 유럽 및 세계 시장 진출을 희망하는 기업들에게 최적의 입지를 제공하고 있다고 분석했다.


네덜란드의 물류 인프라는 세계적 수준의 항만, 수도에 위치한 공항, 발달된 일반도로망 및 고속도로망으로 구성되어 있다. 네덜란드 시장에 진출해 있는 대형 종합 물류기업들 또한 유럽 내 물류유통기지를 구축하려는 기업들에게 큰 이점을 제공한다. 암스테르담이나 로테르담에서는 24시간 거리에 1억 6천만명의 소비시장이 있어, 네덜란드는 유럽 진출을 고려중인 기업에게 최적의 발판으로 여겨지고 있다. 이와 더불어 기업친화적인 법인세 구조, 다국어를 구사하는 고학력 인력, 탄탄한 공급망, 우수한 공급업체 네트워크 등 다양한 이점 덕에 코카콜라(Coca-Cola), IBM, 화웨이(Huawei), 타미힐피거(Tommy Hilfiger) 등 주요 다국적기업들이 네덜란드를 유럽의 물류 거점 삼아 공급망을 관리하거나 이커머스 사업을 확장하고 있다.                                                  

지용웅 대기자  goyowo@naver.com

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