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부동산개발 컨설팅의 디렉션(Direction) 제시한 GAIA 김경옥 대표이사‘지역주택사업’의 최단기 성공 달성


 ‘조합원 피해 막아야 한다’는 진심이 최고의 전문성이자 사업 성공의 핵심 

부동산개발은 주변 환경 개선이라는 개발의 긍정적인 효과만큼이나 개발로 인한 피해도 막심할 수 있는 양날의 검이다. 개발계획 단계에서 부터 건축설계 및 공사를 포함하여 개별 건축물의 완성도를 위해서는 전체 주변환경 또는 사회에 미치는 영향까지 고려해야 한다. (주)GAIA의 김경옥 대표는 과거 10여 년간을 표류하며 파산 직전인 '자양12지역주택' 사업에 뛰어들어 사업구조의 변경과 금융구조 수립 및 기표, 시공사 선정을 완료하는 등 1년여 만에 착공을  성공으로 이끌어냈다. 부동산개발이 사회에서 실천해야 하는 공공성과 개인의 행복과 회사의 이익과도 공유될 수 있다는 점을 강력하게 부각시켰다. 여성 부동산컨설턴트이자 디벨로퍼 김경옥 대표의 부동산개발 컨설팅사업의 철학과 차별화된 전략및 성공 과정을 알아본다.

 

자양12지역주택 ‘자양호반써밋’ 성공 모델로 급부상
GAIA는 과거 10년 이상 난항을 겪어온 서울시 광진구 건대입구역 자양 12구역 지역주택조합을 성공적으로 이끌면서 그 특별한 전문성에 주목을 받고 있다. 자양 12구역은 2003년 지주 동의서를 확보하는 단계에서 기존 업무대행사의 문제로 갑작스럽게 사업이 무산된 후 10년 동안 표류하면서 조합원들의 피해가 막심했다. 
(주)가이아(대표 김경옥)는 2017년부터 본 사업에 참여하게 되었다. 파탄 직전의 자양12지역주택조합 사업을 재 구조화하여 사업구조를 변경하고 금융구조를 수립하여 전체적인 사업을 대전환하면서 행정, 금융, 시공사 선정까지 일련의 과정들을 해결함으로써 1년 만에 사업을 정상 궤도로 올려 놓았다. 2018년 3월 토지소유권을 100% 확보해 공사가 진행되고 있는 상황이며 입주 예정 시기는 2021년 8월이다. 성공적인 지역주택조합 완공을 위한 업무대행사의 역할에 대해 (주)가이아 김경옥 대표는 “결국 신뢰를 확보하는 것이 가장 핵심”이라면서 “사업을 진행하는 업무대행사나 컨설턴트는 업무를 진행하는 과정에서 조합원을 포함 사업관계사로부터 업무의 전문 지식은 물론 진행 방식에 대한 믿음을 줄 수 있어야 한다”고 강조했다.
김 대표는 해당 사업이 10년간 표류한 것에 대해 “지역주택조합의 성공 여부는 얼마나 빠른 시일 내에 토지를 100% 수용할 수 있느냐가 관건인데, 우리 조합사업은 이 단계에서 실패했기 때문”이라면서 “지역주택조합으로 출범하는 과정에서 발생한 각종 문제를 파악해 사업구조를 재정립하고 진행 현황을 조정함으로써 시공사의 책임준공신용으로 금융이 참여할 수 있는 새로운 구조를 수립한 것이 가장 큰 핵심이었다”고 설명했다. 많은 사회적 손실을 가져온 자양 12구역이 김 대표의 결단을 통해 성공적인 지역주택조합 사업의 핵심 모델로 거듭난 것이다. 하지만 김 대표가 사업 진출을 검토할 당시에는 회의적 시각이 팽배했었다.

대구 수성구 주상복합프로젝트


“신탁사나 금융, 시공사의 선배들이 ‘불가능한 사업에 뛰어들지 말고 포기하라’고 조언했다”면서 “성공 가능성이 극히 희박한 프로젝트였던 것이 명백한 사실”이라고 말했다. 사업 진출 여부를 결정하는 과정에서 김 대표는 이익 창출의 관점에서만 바라보지 않았다. “부동산개발컨설팅 전문가로서 정체성을 가진 사람이 부동산으로 인해 어려움에 처한 사람들을 외면한다면 어떻게 앞으로 떳떳하게 나의 길을 갈 수 있을까라는 생각을 했다”는 그는 결국 황폐해진 사업장을 반드시 구해야 겠다는 목적과 신념으로 이 사업을 진행하게 되었다고 한다. 
아파트 305세대와 오피스텔 180세대, 상가 80개를 비롯해 각종 부대시설을 포함한 ‘호반 써밋 자양’은 청담대교와 영동대교를 통한 강남과의 접근성은 물론 건국대, 세종대, 한양대가 인접해 있어 우수한 교육 환경으로도 주목받고 있다. 롯데백화점과 이마트 등 대형 쇼핑 시설이 밀집해 있고 뚝섬한강시민공원, 서울숲을 누릴 수 있는 것도 장점이다. 상가의 경우 호반건설의 고급 상가 브랜드인 ‘애브뉴프랑’을 유치해 운영 및 활성화도 극대화할 수 있을 것으로 예상된다.

가이아(GAIA), 글로벌 컨설팅 100년 기업 이룰 것
김 대표는 건축공학을 전공했으며 미국에서 Planning, Design & Construction Management 석사를 마친 이후 MDC Holdings와 CBRE에서 부동산개발 및 컨설팅 분야에서 활약하며 풍부한 실무 경험을 쌓아왔다. 부동산개발 전문가로써의 역량을 발휘하여 공익에 기여하는 것이 매우 중요하다고 생각한 그는 업무에 대한 전문성과 투명성을 기본으로 기존 업무대행사와의 업무 과정에서 이미 무너져버린 신뢰를 상호 구축하는 것이 조합사업을 성공적으로 이끌어 낼 수 있을 것이라는 확신을 가지고 업무에 착수했으며 그 결과 자양 12지역주택조합의 성공적인 안착은 수도권 일대에서 진행되는 지역주택사업의 핵심 성공 모델로 마침내 도약하게 되었다.


가이아의 성장은 부동산개발 프로젝트를 하나 하나의 개별상품으로 해석하기 보다는, 주변 부동산 환경과 상호 유기적인 관계를 기본으로 지금 현재의 사회상을 반영할 뿐 아니라 미래의 변화까지 파악하여 현재의 부동산개발에 접목을 시키고 개발 방향을 잡아가는 김경옥 대표의 타고난 역량과 국내외에서 경험한 교육과 실무의 완벽한 결합에서 나온다. 
GAIA의 설립 정신은 ‘ONLY THE PURE HEART MAKES THE PROJECT’이다. 2015년 설립된 가이아는, 가이아의 설립 정신인 부동산에 대해 진심을 다하는 자세를 기반으로 지금까지 성장해왔다. 여성 부동산컨설턴트 시대를 열고 있는 그는 훌륭한 건축물을 설계하여 건축물 자체의 상징성도 높이고 주변 환경을 변화시키고자 건축학을 전공하였으나 이는 사업주의 결정에 따라 실현가능성이 희박할 수 있다고 판단하였고, 그 원래의 목적을 달성하기 위해 부동산개발을 하겠다고 마음먹었다. 
“우수한 건축물은 그 자체의 상징성이나 경제적 가치뿐만 아니라 둘러싼 환경을 변화시키는 힘을 가지고 있다”면서 “건축 설계는 결국 부동산 개발과 직결되어 있기 때문에 이 둘을 병행해야 한다고 생각했다”고 말했다. 가이아는 부동산 개발컨설팅 및 부동산 개발을 핵심 사업 분야로 집중하고 있는 전문기업이다. 부동산개발 사업기획, 사업계획 및 실현 방안을 제시하고 실현하며, 그 중심인 사업구조 및 금융구조 수립에 가장 큰 강점을 보유하고 있다. 2015년 GAIA호주를 설립하여 활발하게 확장하고 있으며, GAIA의 정신이 기본이 되어 100년 후에는 세계적인 부동산 컨설팅 회사로 성장하기를 기대한다.  

‘한 말은 받드시 실천한다’ 조합원에 약속 지켜
‘호반 써밋 자양’의 앞으로의 가장 중요한 계획이 무엇이냐는 질문에, 김 대표는 “조합원들의 추가 분담금 발생을 줄이기 위해 최선을 다하는 것”이라고 밝혔다. 조합원의 분담금이 증가하는 가장 큰 이유는 토지비, 공사비의 증가와 사업진행 과정에서 차질이 빚어지면서 사업기간이 지연되는 경우이다. 현재 ‘호반 써밋 자양’은 이미 토지를 확보했으며 공사 착공을 시작한 상황이다. 설계 변경 등의 대대적인 변화가 가해지지 않는 이상은 큰 문제가 없을 것으로 보고 있다. 현재로서는 공사일정만 관리한다면 효율성을 극대화할 수 있는 상황이라고 한다. 
“공사지연이 발생하지 않도록 최선을 다하고 있으며 현재 예정보다 좀 더 빠르게 진행되고 있는 만큼 조합원들의 우려는 없을 것”이라고 덧붙였다. 시공사인 호반건설과의 소통과 협력도 활발하게 이루어지고 있다. “오랫동안 표류해온 사업이었지만 호반건설은 사업 구조와 조합 사업의 특성을 잘 이해하고 있었으며 ‘토지계약 100% 완료’라는 조건부로 적극적으로 참여해 금융사인 부산은행과 함께하는 새로운 구조를 만들어갈 수 있었다”고 한다. 현재 조합원은 275명이며 일반분양과 상가 사전 청약이 진행되고 있다. “상가 청약은 70% 이상 완료되었으며 일반 분양은 98% 완료되었으며 오피스텔도 90% 이상 완료되었으며 7월 말경 모두 분양 완료될 것으로 보인다”고 덧붙였다. 

 

평택 가이아 프리지던스


‘호반 써밋 자양’의 분양가는 3,355만 원대로 주변 시세와 비교할 경우 투자 가치가 상당한 편이다. 토지비만 해도 10년 전에 비해 몇 배가 오른 상황이다. 그는 “59타입의 경우 40:1 이상의 경쟁률을 기록한 것은 장·단기적 투자가치가 충분하다는 반증”이라고 말했다. 10년 간 궤도에 오르지 못했던 사업의 괄목할 성과에는 ‘한 말을 정확하게 지킨다’는 가이아에 대한 조합원들의 신뢰가 있었다. 막연한 믿음이 확고한 신뢰로 변하면서 이제는 대행사와 조합원, 건설사, BNK부산은행의 적극적인 협조가 ‘호반 써밋 자양’을 만들고 있다. 
김 대표는 부동산개발에 대한 지식과 다양한 경험 그리고 글로벌 감각을 겸비하여 체계적인 부동산개발에 대한 특별한 구조를 수립 실현해 왔다. 업무 추진력에 명확하고 세밀한 관리가 더해지면서 가이아는 2015년 설립 이후 빠른 성장세를 보이고 있다. 최근에는 서울과 대구 수성구를 중심으로 부동산 개발 및 컨설팅을 다양하게 진행하고 있다. “시장 규제가 심해 분양 시장이 경직되어 있지만 어려운 시기일수록 부동산의 위치가 더 중요해 진다”고 한다. 현재 수성구 2곳에서 진행되고 있는 주상복합 49층 프로젝트는 각 매출액이 약 3,300억 원과 3,086억 원대이며 자양동 12지역주택조합 26층 ‘호반 써밋’ 3050억원 공사 이외에 경기도 평택에 삼성, LG전자 기숙사 용도의 오피스텔 691실로 2020년 6월 준공 목표로 개발하고 있다.
 

대구 수성구 주상복합프로젝트2

조합원 필독서 ‘지역주택사업 실무’ 집필 
지역주택조합과 관련한 피해와 현실적인 문제점들을 경험을 통해 직시하게 된 김 대표는 이를 바탕으로 조합원 혹은 조합 가입을 고려하고 있는 소비자들은 물론 대행사, 건설사가 반드시 알아야할 지식과 정보를 제공하기로 결심했다. 그는 현재 “지역주택사업 실무”를 집필하고 있다고 밝혔다. 조합의 추진부터 설립 과정에 대한 법령, 자본의 조달과 구체적인 분양 계획을 비롯해 각 단계마다 준비해야할 증빙 서류와 계약서 내용, 관련 소송 사례까지 폭넓은 내용을 다룰 예정이라고 한다. 
“지역주택사업의 총체적인 사항을 수록하는 한편 이러한 정보를 활용하는 방안을 제시함으로써 조합원들의 피해를 방지할 수 있는 지역주택사업 전문 서적을 발간하고 싶다”면서 “업무대행사는 전체 사업의 흐름을 조망하고 관리할 수 있는 역량을 갖추어야 하는 만큼 부동산 개발 산업의 건전한 성장에도 기여할 수 있기를 기대 한다”고 덧붙였다.
한편 지역주택사업에 투자를 고려하고 있는 소비자들에게 몇 가지 사항을 반드시 확인할 것을 당부했다. 가장 먼저 조합원의 자격을 갖추고 있는지에 대한 사전 확인이 필요하다고 조언했다. 자격 유무를 모른 채로 가입했다가 부적격자로 판명될 경우 가입자의 잘못으로 조합원 가입이 해지되기 때문에 업무 추진비와 계약금이 몰수된다. 이 외에 가입에 앞서 전체적인 사업의 진행 절차와 경위를 확인해야한다고 덧붙였다. 특히 조합사업의 인허가 진행이 어디까지 이루어졌는지를 꼼꼼하게 살펴야하며 조합정관이나 중요 총회 의사록을 확인해 독소 조항 유무도 꼭 짚고 넘어가야할 부분이라고 한다. 

 

부동산개발에 대한 정도 경영 고집 
‘순수한 진심만이 그 계획을 실현 가능하게 한다’ 
“가이아의 설립 정신을 바탕으로 앞으로 당장의 성장이 아니라 100년 그리고 200년이 지났을 때 세계적인 부동산 컨설팅 회사로 자리매김할 수 있기를 기대한다”고 밝힌 김 대표는 현재의 성취에 대해 ‘큰 변화와 발전을 위한 작은 울림’을 이제 막 시작한 것이라고 자평했다. 그 울림이 큰 메아리가 되어 돌아올 수 있도록 전문적 지식과 경험, 올바른 길을 걷는 실천력과 흔들리지 않는 신념을 바탕으로 사회의 발전에 긍정적인 영향을 미칠 수 있도록 최선을 다하겠다고 말했다. 
부동산 개발의 건설 현장은 상당히 험난한 과정들을 수반 하지만 김 대표는 여성 CEO로서 전문적인 역량을 증명하면서 부동산 시장의 판도와 산업 구조에 긍정적인 영향력을 발휘하고 있다. 그의 치밀하면서도 활발한 성격은 거시적인 사업을 추진하는데 큰 힘이 되고 있다. 김 대표의 명함에는 ‘오직 순수한 진심만이 가장 훌륭한 프로젝트를 만든다’는 문구인 ‘ONLY THE PURE OF HEART MAKES THE PROJECT’가 새겨져 있다. 이 글귀는 자양동의 지역주택사업이 성공적으로 돌파구를 찾을 수 있었던 비결인 동시에 그의 사업 마인드를 명쾌하게 보여주는 것이다. 글로벌 종합부동산컨설팅의 리더 기업으로서 발돋움하고 있는 가이아의 미래는 설립 정신과 끊임없이 소통하는 가운데 영글어 가고 있다.         
                   

프로필 / GAIA 김경옥 대표 

경기대학교 건축공학과 졸업
미국 Michigan Stata University 석사과정 졸업
   (Planning, Design & Construction Management)
미국 MDC Holdings Group 3년 근무(S&P 150위 회사)
Parsons Brinterdnoff 한국지사 근무
CBRE Group(세계 1위 부동산 컨설팅 회사) 개발 PM 본부장 근무
GAIA Co. Ltd 한국본사 설립 및 GAIA 호주 설립
 

지용웅 대기자  goyowo@naver.com

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