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주택시장 정책 방향과 동향정책수립 신뢰 저하와 시장의 불확실성

인구와 가구 증가세가 둔화하고 경제 저성장의 영향으로 주택수요가 감소하면서 집값이 하락하고 있다. 2018년 이후 주택가격은 가파른 상승세를 보였지만 최근 상승률이 둔화되는 조짐이 보인다. 지역별로 수도권은 주택가격 상승세가 유지되고 있으나, 지방권은 주택가격 하락세가 확대되며 지역간 차별화가 진행되고 있다. 또한 정부의 주택시장 규제 강화 등으로 주택 매매거래가 위축되면서 주택시장의 불확실성이 확대되고 있는 가운데 국민들의 주택거래 수급 및 주택시장 정책 방향에 대한 인식을 살펴보고 나아갈 방향을 제시해본다. 

 

국민 대부분 실거주 목적으로 주택 거래
지난 5월 전국 주택 매매거래량은 57,103건으로, 전년 동월에 비해 15.8% 줄었고 지난 5년의 평균치에 대비해 33.6%나 감소했다. 1~5월 누계 매매거래건수도 259,215건으로 전년도와 비교해 30.4% 줄었고, 5년 평균치와 비교하면 35.4% 감소했다. 지역별 주택 매매거래량을 봤을 땐 수도권에서 감소폭이 많이 두드러졌다. 5월 수도권 거래량은 26,826건으로 지난해 5월과 비교해 23.5% 줄었고, 지방은 30,277건으로 7.5% 줄었을 뿐이다. 이런 가운데 6월 23일 현대경제연구원이 발표한 ‘주택 매매시장에 대한 국민인식 조사’에 따르면, 우리나라 1주택 가구 대다수는 주택을 더 매수할 계획이 없고, 매수계획이 있는 무주택 가구도 ‘투자 목적’은 매우 낮은 등 국민 대부분은 실거주 목적으로 주택 거래를 하고 있는 것으로 나타났다. 
무주택 가구의 54.7%가 향후 주택 매수 계획을 갖고 있고, 다주택 가구는 10.5%가 매수, 21.1%가 매도, 22.8%가 매수·매도 계획을 다 갖고 있는 것으로 조사되었다. 반면 1주택 가구의 79.5%는 ”주택 거래 계획이 없다”고 답했다. 주택을 보유한 가구 중 향후 주택 매수 계획이 없다고 밝힌 가구의 82.0%가 그 이유로 ‘기존 주택 거주’를 꼽았다. 주택 보유 가구 중 “주택을 팔 계획이 없다”고 응답한 가구의 92.0%는 ‘실거주 목적’을 이유로 꼽았다. 팔 계획이 없는 이유로 ‘보유주택의 가격 상승 예상’을 꼽은 건 2.8% 뿐이었다. 임대수익 발생은 1.2%였다. 무주택 가구의 경우 주택을 사려는 주된 이유로 ‘심리적 안정 이사의 번거로움 해소’(61.2%) 및 ‘전세가격 상승으로 인한 임차료 부담 증가’(29.2%)를 꼽았고, 임대수익 및 주택가격 상승 예상 등 ‘투자 목적’은 5.6% 뿐이었다. 
현대경제연구원은 “1주택 가구 중 많은 비중이 주택 매수 계획이 없고 그 이유가 ‘기존 주택 거주’라는 점, 무주택 가구의 매수 이유 등을 볼 때 대부분의 국민은 실거주 목적으로 주택거래를 하고 있는 것으로 판단된다”고 평가했다. 올해 집값이 오를 것이라는 응답에 대한 지역별 수치를 보자면 서울(43.3%) 강원(35.5%) 광주(34.5%) 순으로 응답률이 높았다. 반면 경상(36.7%) 부산(34.7%)은 집값 하락 전망이 강했다. 주택가격 상승을 예측한 이유로는 지역 내 개발 이슈(47.4%), 대체투자처 부족(32.4%) 등이 언급되었다. 가격 하락을 예측한 이유로는 신규 공급물량 증대(39.1%)가 1순위였다.
 

주택 매수 2021 이후 적정 시점
주택을 매수하려는 가구의 경우 대다수가 적정한 매수 시점을 내후년 이후로 생각하고 있었다. 73.3%는 2021년 이후를 적정 시점으로 보고 있었으며, 2019년 이내(10.0%), 2020년 상반기(8.0%)와 하반기(8.7%)는 비중이 적었다. 주택을 팔겠다고 답한 가구의 53.0%도 2021년 이후를 적정 시점으로 봤다. 그런데 올해 안(25.5%), 내년 상반기(12.8%)ㆍ하반기(8.7%)가 적정하다는 응답도 상대적으로 많았다. 매수하려는 시점과 매도하려는 시점 사이에 미스매치가 존재하는 셈이다. 대부분의 지역에서 국민들이 주택 매매시장에 대한 전망을 0% 내외 상승으로 예상하는 것은 최근 정부의 주택매매시장에 대한 규제 정책이 시장 안정화에 긍정적으로 작용하고 있는 것으로 판단된다. 
국민들은 주택 매매가격이 여전히 높은 수준이고, 무주택 실수요 가구에 대한 대책이 미흡하다고 인식하고 있는 듯하다. 그러나 향후 주택 매수 시점과 매도 시점 간 미스매치가 일부 존재하고 지역별 주택 매매시장 차별화가 진행됨에 따라 시점 간 및 지역별로 수급 불일치가 당분간 지속될 가능성이 높다. 따라서 지역별 맞춤형 정책 마련이 필요하고 일관성 있는 정책 유지를 통해 시장 내 경제주체들의 신뢰성을 확보해야 할 것으로 보인다. 지역별, 유형별 주택 수급 상황을 면밀하게 파악해 공급이 부족한 부분을 중심으로 수요·공급 안정화 정책을 추진하고 수도권과 비수도권 간 차별화를 완화하기 위한 수도권 집중 수요 분산 정책 또한 필요해 보인다. 총량적인 공급 확대보다는 공급 초과 지역과 수요 초과 지역을 구분해 주택공급을 탄력적으로 적용해야 할 것이다. 

서울 이외 지역에도 교육, 교통, 문화 부문의 인프라 확충 및 주거 환경 개선 등을 통해 수도권 집중 수요를 분산할 필요가 있다. 부동산 정책의 급격한 변화 및 일관성 부족은 주택 수요자 및 공급자를 동요시켜 주택시장의 불확실성을 높이고 정책에 대한 신뢰성 상실은 정책 집행의 효과를 떨어뜨리게 마련이다. 주택매매시장에 대한 중장기적 계획을 수립하고 일관성 있는 정책 시행을 통해 정책 수립의 일관성 및 신뢰성을 확보해야 할 것이다.
최근 서울 등 일부 지역에서 거래가 재개되는 듯한 조짐이 보였다. 지난 5월부터 서울의 주태가격 낙폭이 줄고 일부는 가격이 오르는 현상까지 보였다. 거개량 회복에 희망을 가져볼 수 있는 부분이다. 그러나 촘촘한 규제로 인해 추가매수는 어려운 상황이므로 평년 수준의 거래량을 넘어서기는 어려울 것으로 보인다. 이 가운데 최근 5년 주기로 저점과 고점을 오가던 수도권 아파트 매매시장이 2020년 2분기에 저점을 찍을 가능성까지 제기됐다. 수도권 아파트 매매시장은 부동산114 지수와 한국감정원 지수 모두 지난해 3분기를 정점으로 하락하고 있다. 순환변동에서 저점·고점 주기는 부동산114 지수와 한국감정원 지수 모두 5년으로 나타났다. 순환국면 주기를 가정했을 때 수도권 아파트 시장은 2023년 3분기에 저점, 2028년 3분기에 고점으로 나타날 것이다. 여기에 최근 순환국면 하락 폭이 급격히 낮아지는 추세를 반영한다면 2023년이 아닌 2020년 2분기가 저점이 될 가능성이 존재한다. 이 경우 고점은 2025년 2분기, 다음 저점은 2030년 2분기에 나타나게 될 것이다.    
        취재_ 지용웅 대기자

지용웅 대기자  goyowo@naver.com

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