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안전하다고 소문난 ‘담보부 NPL’불황에도 통하는 부동산 투자가 있다

정부의 잇단 고강도 규제로 인해 부동산 투자 장벽이 높아졌다. 대출이 막히니 매수 심리는 얼어붙었고 시장에선 집값폭락론에 부동잔 투자 위기라는 말까지 나오고 있다. 이에 부동산 투자 종목 중 안전하다고 불리는 투자처가 있다. 바로 담보부 NPL 투자. NPL 투자 개념과 유의점을 살펴본다.


한때 경매는 일반인도 어렵지 않게 돈을 벌 수 있는 수단 중 하나였다. 가끔은 부동산 경기가 위축될 때도 있었지만 대체로 택지 개발과 낙찰 받은 물건 주변이 재개발 또는 재건축이라는 호재가 발생했고, 게다가 지하철이 생기면서 부동산 가격은 더 높이 뛰어 올라 재매각 수익이 가능했다. 그러나 지금은 경매가 인기 있는 재테크수단이 되면서 최근 낙찰가가 감정가 90%를 넘기는 등 경매를 통해 수익을 내는 일이 쉽지 않게 되었다. 퇴직자들이 몰려들고 대학생들도 알바로 모은 종자돈으로 경매를 하고, 아이를 들쳐 업은 주부들까지 경매 학원이나 인터넷 카페에서 배운 지식을 토대로 경매시장에 발을 딛는 등 많은 사람들이 경매에 대한 관심이 높아지다 보니 당연히 경매 가격이 올라 경매로 재미를 보기가 더 어려워진 상황이다. 이 와중에 새롭게 등장한 재테크 투자처가 경매보다 한발 앞선 NPL(Non-Performing Loan, 부실채권)이다. NPL은 금융기관에서 대출을 받을 때 담보로 제공한 부동산의 근저당권을 채권으로 매입하여 누군가 낙찰이 되면 배당으로 수익을 내는 재테크 기법이다. 

안전하다고 소문난 부동산 투자, 담보부 NPL
먼저 NPL(부실채권)이란 금융권에서 개인 또는 법인에 부동산 등을 담보로 대출 또는 신용대출을 해준 이후 채무자가 이자나 원금을 제때에 갚지 않으므로 발생된 채권을 말한다. 이때 부동산 등을 담보로 발생된 채권을 담보부 NPL이라고 한다. 여기에 투자하는 것이 담보부 NPL투자이다. 쉽게 말해 A씨가 10억원짜리 주택 1순위 근저당권을 할인해서 9억원에 샀다. 그 후 누군가 주택을 경매에서 10억원에 낙찰을 받는다면 A씨는 1순위 근저당권을 매입한 채권자의 지위를 가지고, 1순위로 배당받을 수 있는데 근저당권은 9억원에 샀지만 실제 채권 행사는 10억원에 권리를 행사할 수 있다. 사실상 수익률 10%에 달하는 1억원의 수익이 생기는 것이다.
NPL은 말 그대로 금융기관이 개인 가계자금과 법인 및 개인 사업자 등에 부동산을 담보로 대출을 지원하였으나 채무자가 이를 제때 갚지 않아서 채권 추심을 통해 강제 회수해야 하는 상황에 이른 채권이다. 부동산 등을 담보로 발생한 채권을 담보부 NPL이라 하고, 신용대출 등 무담보로 발생한 채권을 무담보 NPL이라 한다. 무담보 NPL은 신용대출을 비롯해 카드할부 채권, 개인회생 채권, 정수기 렌탈 채권, 자동차 리스 채권까지 다양하다. NPL은 몇 십만 원대 통신요금 채권에서부터 수십억 원짜리 부동산 담보부 부실채권까지 그 금액과 내용이 무척 다양한데, 흔히 이를 썩은 사과에 비유하곤 한다. 하지만 개인 투자자에게 NPL이란 은행에서 담보로 취득한 부동산을 할인받아 싸게 사올 수 있는 재테크 수단이다.


이러한 담보부 NPL 투자는 많은 장점이 있다. 우선 투자원금 및 채권 확보가 다른 투자에 비해 확실하고 1순위 저당권에 투자하기 때문에 채권확보에 안정성이 높다. 또 투자 대상 물건의 소재 파악이 가능하여 물건의 시장성과 가치판단이 용이하고 담보부 부실채권 매입 전 현장 조사 후 투자 여부가 선택 가능하다. 채권자로써 배당에 참가하기 때문에 세금이 부과되지 않아서 더 높은 수익을 기대할 수 있다는 점도 이점이다. 이밖에도 환금성이 좋고 자금 부담이 적다는 등 여러 장점이 있어 관심도와 인기가 점점 더 커지고 있다.

담보부 NPL 투자의 문제점?
NPL을 전액 배당받아 수익을 내는 것이 결코 쉬운 것은 아니다. 배당절차에서 1순위 근저당권은 그 배당순위가 4순위로 밀려나기 때문이다. 배당순위를 보면 1순위 비용상환청구권, 2순위 소액보증금, 임금채권, 3순위 국세, 지방세, 4순위 근저당권, 전세권 등의 순이다. 이렇게 배당절차에서 근저당권자보다 앞서는 권리가 생길 수도 있고 이러한 권리들은 등기부에도 공시되지 않아 주의가 필요하다. 대부분의 투자 상품들이 그러하듯 리스크도 있다. 


담보부 NPL 투자의 경우 매도자와 협의를 통한 매수 방법을 사용하거나 매도자에 일방적으로 끌려가는 구조이므로 협상이 어렵고 권리 분석의 어려움이 있어 초보자가 접근하기 쉽지 않다. 또한 경매물건이 제한적이기 때문에 투자 물건 종류가 적다. 경매의 유찰로 원금이 손실될 수 있다는 점도 치명적인 단점 중 하나이다. 부동산에 근저당이 설정되어 있기 때문에 안전하다고 볼 수 있지만 그만큼 위험도 존재한다는 얘기이다. 
현재처럼 부동산시장이 한 치 앞을 내다보기 힘들 때, 안전성과 높은 수익률을 낼 수 있는 담보부 NPL 투자는 매력적인 투자 상품이다. 그러나 상기에 서술한 것처럼 위험이 아예 없는 것은 아니다. 비교적 안정적인 투자 상품이긴 하나 위험요소가 존재하고 투자에 따른 모든 위험은 투자자가 감수해야 할 몫이다. 따라서 고수익을 올릴 수 있다는 분위기에 편승해 NPL에 투자하는 것은 지양해야 한다. 특히 초보자의 경우 주변 지인과 전문가의 추천만을 따르지 말고, 스스로 공부하고 연구하여 투자를 결정하는 것이 좋다. 그렇게 한다면 신중한 투자가 가능해지고 투자로부터 올 위험을 막을 수 있다. 수익을 내는 투자의 기술은 특별한 것이 아니다. 끊임없는 노력이 부동산 투자를 성공으로 이끄는 요인이 된다.                          

이철영 대기자  lcyfe@sisanewn.co.kr

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