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기획부동산, 수요가 없으면 공급도 없다순호건설 배순호 대표

얼마 전에 다른 언론사 기사에서 평택지역을 분양 중인 기획부동산에 대한 기사를 봤다. 내용은 현덕지구 시행과 취소에 따른 기획부동산에 피해 관련 기사였다. 이 기사를 보면서 많은 생각이 들었다. 그래서 오늘은 기획부동산에 대한 자세한 얘기를 해보려 한다. 우선 기획부동산의 원래 뜻은 그렇게 나쁘지 않았다. ‘기획’은 그 대상의 변화를 가져올 목적을 확인하고, 그 목적을 성취하는 데에 가장 적합한 행동을 설계하는 것을 의미하는 것으로 ‘기획부동산’은 그냥 두면 큰 가치가 없는 부동산에 어떤 변화를 주어서 가치를 부여하는 일을 하는 것이었다. 그런데 언제부터인가 ‘기획부동산은 사기다’ 이렇게 정의가 됐다. 그렇다면 ‘기획부동산은 사기다’라고 말하는 행위들을 알아보자. 


첫 번째로 등기와 분할부분이다. 매수자들이 수십 명씩 혹은 수백 명씩 지분으로 등기가 되어 있거나 혹은 수십 필지로 분할 되어진 땅은 모두 기획부동산의 사기라고 한다. 하지만 실제로는 그렇지 않다. 애초에 전혀 투자가치가 없는 부동산을 취급한 것 자체가 문제가 되는 것이지 지분등기나 분할은 전혀 영향이 없다. 왜냐하면 일반적인 임대수익을 발생하는 빌딩이나 호텔, 상가등도 다 지분투자를 하고 있기 때문이다. 또 요즘은 단독주택이나 농가주택도 예전에는 나홀로 한 채씩 있는 경우가 많았는데 지금은 단지로 만들어서 치안적인 부분도 강화하고 공동체 생활로 인해서 공공의 혜택을 본다. 그런데 이 단독주택 단지의 도면을 보면 하나의 큰 토지를 여러 개의 필지로 분할해서 각자가 집을 지은 것으로 도면은 기획부동산의 분할도면과 다를게 전혀 없다. 그러므로 지분투자나 분할만으로 기획부동산을 사기라고 하기에는 무리가 있다.
두 번째로 기획부동산에서 분양하는 매물의 가격과 호재에 관한 문제이다. 기획부동산에서 부동산을 매입하면 바가지를 쓴다고 되어 있는데 이 부분은 대부분의 토지분양 회사가 부인할 수 없는 부분이다. 기획부동산은 본인들이 매입한 부동산을 다시 팔아서 수익을 보는 구조이다. 이 구조 자체는 문제가 없다. 그럼 무엇이 문제인가?> 바로 회사가 매입하는 시기가 문제이다. 원래 기획부동산은 일반인들의 관심 밖의 지역을 우선적으로 싸게 매입을 하고 나중에 호재가 발표되거나 개발이 착공되어 주변 시세가 올랐을 때 시세에 맞게 분양을 해야 한다. 하지만 요즘 기획부동산의 운영진들은 그런 전문가들이 아니다. 그러다보니까 투자가치가 있을 만한 지역을 일반인보다 먼저 보는 현안이 없다. 그렇기 때문에 호재가 발표되거나 개발이 진행 중일 때 다시 말해서 누구나 좋아지는 것을 알만한 때에 매입을 하다보니까 비싼 값에 살 수 밖에 없고 비싼 값에 사서 더 비싼 값에 매각을 하려다 보면 매수자들이 납득할 수 없는 분양가가 나온다. 그렇기 때문에 대부분의 기획부동산은 좋은 부동산을 취급할 수 가 없는 것이다. 

기획부동산에서 좋은 부동산을 싸게 공급하기 위해서는 호재가 발표되기 전에 매입을 해야 한다. 그렇게 하려면 우리나라의 부동산 개발이 어떻게 이뤄지는지 전문가를 고용해야 한다. 그렇지만 되면 투자 피해자는 크게 줄게 될 것이고 일반인들의 인식도 많이 달라질 것이다. 제일 좋은 토지 투자의 구조는 기획부동산에서 호재가 발표되기 전에 토지를 매입 후에 분양까지 끝내고 나서 호재가 발표되고 외부 투자자가 늘어날 때 회사를 통해 미리 저렴하게 투자한 고객이 이익을 보는 것이다. 이렇게 되기 위해서는 공급자도 수요자로 각자의 위치에서 최소한의 부동산 상식을 알아야 하고 그 상식을 지키며 거래를 해야 한다. 필자는 그런 날이 오기를 바라는 마음에 일년이 넘도록 그 최소한의 상식을 알리기 위해 칼럼을 쓰고 있는 것이다. 
이제 결론을 말하자면 수요가 없으면 공급도 없다. 언제까지 투자해서 실패하면 기획부동산만을 탓 할 것인가. 수요자들이 발품을 팔며 시간을 투자한 만큼 투자비용을 줄이는 것이다. 투자의 최종선택은 투자자의 몫이다. 물론 속이는 사람은 당연히 벌을 받아야 하지만 투자자들이 조금만 상식을 갖게 된다면 기획부동산도 원래의 취지와 반드시 돌아갈 것이라는 이야기다.              

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